Vielen Hausverwaltungen ist bekannt: Bis Jahresende (31. Dezember 2025) sind bestimmte Beschlüsse der Wohnungseigentümer ins Grundbuch einzutragen, damit sie bei einem Verkauf, Erbgang oder einer Schenkung der Wohnung weiterhin Geltung gegenüber dem Rechtsnachfolger haben. Von vielen Verwaltern unbemerkt, hat der Gesetzgeber im „Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz“ (WEMoG) aber noch eine weitere Grundbucheintragung bis zu diesem Termin vorgesehen. Dabei geht es um Vereinbarungen in Gemeinschaftsordnungen zur Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden. Diese müssen ebenfalls bis Jahresende eingetragen sein.
Zum Hintergrund: Wer eine Wohnung oder Teileigentum kauft, haftet grundsätzlich nicht für Schulden des Vorbesitzers. Die Eigentümergemeinschaft (GdWE) muss offene Forderungen selbst beim Veräußerer eintreiben – was schwierig sein kann, wenn dessen Aufenthaltsort unbekannt ist. Um diese Probleme zu vermeiden, enthalten viele Gemeinschaftsordnungen eine Klausel, wonach auch der Erwerber für die Schulden des Vorbesitzers haftet – außer bei Zwangsversteigerungen.
Solche Haftungsklauseln müssen nun ausdrücklich ins Grundbuch eingetragen sein (§ 7 III 2 WEG). Eine bloße Bezugnahme auf die Gemeinschaftsordnung reicht nicht mehr aus. Klauseln, die vor dem 1. Dezember 2020 vereinbart wurden, müssen nachgetragen werden – was nur auf Antrag eines Eigentümers oder der GdWE erfolgen kann. Ohne Eintragung bis 31. Dezember 2025 wirkt die Klausel bei späteren Eigentümerwechseln nicht mehr.
Verpasst die GdWE (beziehungsweise der Verwalter) diesen Antrag, kann der Verwalter haftbar gemacht werden, da er als Fachmann die Rechtslage kennen muss (§ 280 BGB). Verantwortung trägt, wer am 31. Dezember 2025 im Amt ist. Auch nachträglich durch eine neue Hausverwaltung gestellte Anträge sind sinnvoll und möglich.
Verwalter sollten nun prüfen, ob eine solche Klausel existiert und bereits ins Grundbuch eingetragen ist. Wenn nicht, sollten sie den Antrag stellen. Das ist von ihrer Vertretungsmacht gedeckt (§§ 9b, 27 WEG). Ein Beschluss der Eigentümer ist nicht zwingend nötig, eine vereinbarte Vergütung für diesen Aufwand sollte der Verwaltervertrag regeln.
