Bei Mängeln am Bauwerk kann der Auftraggeber bei der Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches statt der Leistung seinen Schaden nicht mehr fiktiv berechnen, also auf der Basis eines Kostenvoranschlages. Das hat der für das private Baurecht zuständige VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes (BGH) 2018 in einem vielbeachteten Urteil unter Änderung seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden (BGH, Urteil vom 22.02.2018, Az. VII ZR 46/17).
Seither stand die Frage im Raum, ob dieses Urteil auch für das Mietrecht gilt, das heißt, ob auch im Mietverhältnis künftig die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen statt der Leistung (sog. „Kleiner Schadensersatz“) durch den Vermieter gegenüber dem Mieter im beendeten Mietverhältnis, etwa wegen nicht ausgeführter fälliger Schönheitsreparaturen oder Veränderungen oder Beschädigungen am Mietobjekt, nicht mehr in Höhe der voraussichtlichen Netto-Kosten auf der Basis eines Kostenvoranschlages möglich ist.
Diese Frage hat nun der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 19.04.2023 (Az. VIII ZR 280/21) – anders als die Vorinstanzen - beantwortet:
Eine fiktive Schadensberechnung auf Grundlage von Kostenvoranschlägen für (noch) nicht aufgewendete Kosten des Vermieters beispielsweise für Schönheitsreparaturen, Beseitigung von Schäden und Rückbaumaßnahmen im beendeten Mietverhältnis bleibt zulässig.
Der VIII. Zivilsenat des BGH begründet dies damit, dass die Erwägungen des VII. Zivilsenates zum Werkvertrag auf den Besonderheiten des Werkvertragsrechtes beruhen – insbesondere dem Kostenvorschussanspruch des Bestellers für eine Selbstvornahme von Mängelbeseitigungen. Diese seien auf andere Vertragstypen nicht übertragbar. Zwar kenne auch das Mietrecht Kostenvorschussansprüche, allerdings nur während des laufenden Mietverhältnisses und nicht nach dessen Beendigung.
Auch bestehe, so der VIII. Zivilsenat, bei einer fiktiven Schadensberechnung im Mietrecht keine Gefahr einer „Überkompensation“ des Schadens. Denn der Vermieter könne nur die Kosten beanspruchen, die zur Erfüllung der unterbliebenen Leistungspflichten des Mieters erforderlich seien.
Vermieter können somit auch künftig im beendeten Wohn- und Gewerberaummietverhältnis vom Mieter statt der Leistung Schadensersatz auf Basis von Kostenvoranschlägen in Höhe der dort ausgewiesenen Nettobeträge verlangen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht erfüllt hat wie beispielsweise Schönheitsreparaturen oder Rückbaumaßnahmen – nach entsprechender Nachfristsetzung – oder die Mieträume Schäden aufweisen.
Im Streitfall muss dann der Vermieter die Erforderlichkeit der vorveranschlagten Kosten zur Schadensbeseitigung darlegen und beweisen.
