Mit den neuen Corona-Maßnahmen hat der Bundestag im Dezember auch den umstrittenen Eingriff ins Gewerbemietrecht und Pachtrecht beschlossen. Entsprechend wird nun bei staatlich angeordneten Corona-Maßnahmen vermutet, dass sie im Sinne von § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) massiv die Umstände verändern, die dem gewerblichen Mietverhältnis zugrunde liegen. Einen automatischen Anspruch auf eine reduzierte Mietzahlung oder ein einseitiges Recht auf Vertragskündigung ergibt sich aus dieser Änderung der Geschäftsgrundlage jedoch nicht. Vielmehr sollen nach Intention des Gesetzgebers die Vertragsparteien miteinander verhandeln und die Konsequenzen aus dem Einzelfall vereinbaren. Dabei sollen folgende maßgebliche Faktoren eine Rolle spielen: konkrete wirtschaftliche Situation, Umfang der Umsatzeinbußen sowie Höhe und Zeitpunkt der staatlichen Hilfen. Scheitern diese Verhandlungen, müssen letztlich die Gerichte entscheiden. Dafür hat der Gesetzgeber ein neues Beschleunigungsgebot eingeführt: Gewerbliche Mietstreitigkeiten aufgrund von Corona-Beschränkungen sollen künftig schon vier Wochen nach Zustellung der Klage vor Gericht verhandelt werden.
Die Neuregelung hat nicht nur Zustimmung gefunden. Insbesondere Immobilienverbände üben Kritik, da sie insbesondere ein erhöhtes Maß an Rechtsunsicherheit beinhalte.
Pandemie-Klausel in Gewerbemietverträge aufnehmen
Gewerblichen Vermietern ist jetzt unbedingt zu empfehlen, mindestens bei Neuvermietung eine Pandemie-Klausel in den Vertrag aufzunehmen, um die Risikoverteilung zu regeln. Dabei kann das Verwendungsrisiko der gemieteten Räume einer Partei zugeordnet oder zwischen den Parteien verteilt und begrenzt werden. Zumindest einzelvertraglich dürften künftig solche Regelungen weitgehend ohne Bedenken getroffen werden.