Eine formularmäßig vereinbarte Indexklausel in einem Gewerberaummietvertrag unterliegt nicht nur dem Preisklauselgesetz (PrKG), sondern auch der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nach § 307 BGB. Hält sie dieser nicht stand, ist sie von Anfang an (ex tunc) unwirksam – mit der Folge, dass der Mieter bereits geleistete Mieterhöhungen vollständig zurückfordern kann. Diese für die gewerbemietrechtliche Praxis wegweisende Entscheidung hat kürzlich der Bundesgerichtshof (BGH) getroffen (BGH-Urteil vom 11. März 2026 – AZ XII ZR 51/25).

Hintergrund: Was ist eine Indexklausel?
Indexklauseln in Gewerberaummietverträgen koppeln die Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts. Steigen die allgemeinen Lebenshaltungskosten, steigt auch die Miete – und umgekehrt. Solche Klauseln sind in der gewerblichen Praxis weit verbreitet, insbesondere bei langfristigen Verträgen.

Der Fall
Die Parteien schlossen im August 2019 einen auf zehn Jahre befristeten Gewerberaummietvertrag zum Betrieb einer Physiotherapiepraxis. Die vereinbarte Indexklausel wies zwei wesentliche Besonderheiten auf:

  • Als Ausgangswert für die Indexanpassung diente der Indexstand Mai 2017 – also ein Zeitpunkt, der mehr als zwei Jahre vor Vertragsschluss und Mietbeginn lag. Preissteigerungen aus diesem Zeitraum gingen damit zulasten der Mieterin, obwohl sie in dieser Zeit noch keine Gegenleistung von der Vermieterin erhalten hatte.
  • Die Klausel sah an einer Stelle eine automatische Mietanpassung vor, knüpfte deren Wirksamkeit an anderer Stelle jedoch an eine schriftliche Aufforderung der Vermieterin – ein offensichtlicher Widerspruch.

Die Mieterin zahlte zunächst die geforderten Erhöhungsbeträge, berief sich später jedoch auf die Unwirksamkeit der Klausel und forderte die Rückzahlung der überzahlten Mieten. Weitere Erhöhungsbeträge erbrachte sie nur noch unter dem Vorbehalt der Rückforderung.

Die BGH-Entscheidung
Der BGH bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen und wies die Revision der Vermieterin zurück. Im Ergebnis musste die Vermieterin die auf Basis der Indexklausel verlangten Erhöhungsbeträge an die Mieterin zurückzahlen. Die Kernaussagen des Urteils:

  1. Doppelte Prüfung: Indexklauseln in Gewerberaummietverträgen unterliegen sowohl dem PrKG als auch der AGB-Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB. Beide Regime stehen nebeneinander.
  2. Kein Vorrang des PrKG: § 8 PrKG lässt die Unwirksamkeit einer unzulässigen Preisklausel erst ab der rechtskräftigen gerichtlichen Feststellung (ex nunc) eintreten und gilt nur für Verstöße gegen das PrKG selbst – nicht für Verstöße gegen § 307 BGB. Das PrKG verdrängt das AGB-Recht nicht.
  3. Rückwirkende Unwirksamkeit: Hält eine Indexklausel der AGB-Inhaltskontrolle nicht stand, ist sie nach § 307 Abs. 1 BGB von Anfang an unwirksam. Die Mieterin kann sämtliche auf Basis der Klausel gezahlten Erhöhungsbeträge zurückfordern.

Empfehlung für die Praxis
Für Vermieter empfiehlt sich eine kurzfristige AGB-rechtliche Überprüfung bestehender Vertragsmuster und laufender Mietverträge. Entscheidend sind eine widerspruchsfreie Formulierung des Anpassungsmechanismus sowie ein an den Beginn des Mietverhältnisses anknüpfender Ausgangszeitpunkt für die Indexierung.

Für Mieter kann eine Prüfung lohnenswert sein, ob vereinbarte Indexklauseln wirksam sind und ob in der Vergangenheit geleistete Erhöhungsbeträge zurückgefordert werden können – wobei stets die geltenden Verjährungsfristen zu beachten sind.

Bei Fragen rund um Ihren Gewerberaummietvertrag stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.